Los acuerdos de alquiler y arrendamiento de pastos permiten a los productores ganaderos iniciar o ampliar sus operaciones de manera asequible y limitar el riesgo financiero.
Cuando los precios de los cereales son altos y hay un interés creciente en la carne vacuna y los productos lácteos alimentados con pasto, los pastos productivos administrados ofrecen una forma alternativa y asequible de alimentar al ganado. Tradicionalmente, las ovejas y las cabras se han alimentado con una dieta principalmente de forraje, pero el manejo de sus pastos conducirá a una mayor rentabilidad.
Para los propietarios de tierras, alquilar pastos puede permitirles generar ingresos y al mismo tiempo brindarle al agricultor principiante la oportunidad de establecerse.
Comprender los alquileres y los arrendamientos de pastos
Los contratos de arrendamiento y alquiler de pastos a menudo se usan indistintamente, pero no son lo mismo.
Contratos de alquiler
Los contratos de alquiler son de mes a mes, sin periodo de residencia establecido.
Haciendo cambios
Al final de cada período de 30 días, tanto el propietario como el inquilino son libres de cambiar el contrato de alquiler (sujeto a las leyes de control de alquileres).
Los cambios pueden incluir un aumento del alquiler del pasto, cambiar los términos del acuerdo inicial o pedirle al inquilino que desocupe la propiedad.
La mayoría de los estados exigen que tanto el propietario como el inquilino avisen con 30 días de antelación antes de realizar cualquier cambio. Si su estado no exige notificación, los cambios en el contrato de alquiler se pueden realizar a discreción del propietario.
Renovaciones
Normalmente, un contrato de alquiler se renueva automáticamente una vez transcurrido cada período de 30 días.
No es necesario avisar de esta renovación automática, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Arrendamientos de pastos
Un contrato de arrendamiento tiene un plazo determinado, como seis meses o un año, durante el cual el inquilino acepta alquilar la propiedad.
Durante ese tiempo –también conocido como duración del contrato de arrendamiento– el inquilino y el arrendador deben cumplir el acuerdo. Por ejemplo, los inquilinos aceptan realizar pagos mensuales de alquiler y seguir cualquier código de conducta u otras estipulaciones del contrato de arrendamiento.
Haciendo cambios
Ninguna de las partes puede cambiar ningún término del acuerdo hasta que expire el contrato de arrendamiento, a menos que ambas partes acepten el cambio.
Violaciones de arrendamiento
Un inquilino no puede desalojar la propiedad sin romper el contrato de arrendamiento.
Si los inquilinos desalojan la propiedad, se les puede considerar responsables del resto del alquiler adeudado según el contrato de arrendamiento o se les puede exigir que busquen a otra persona que se haga cargo del contrato de arrendamiento.
Determinar tarifas de alquiler justas
Decidir la tarifa de alquiler mensual adecuada a cobrar o pagar depende de varios factores. El arrendatario debe determinar las ganancias o beneficios esperados por el uso del terreno.
Capacidad de carga
Normalmente, la capacidad de carga de la parcela alquilada (es decir, unidades animales por acre) ayudará a determinar la tarifa de alquiler justa para ambas partes involucradas.
Tasas de almacenamiento
El manejo de los pastos puede influir en gran medida en las tasas de carga ganadera. Por ejemplo, los pastos manejados como un sistema de pastoreo continuo tendrán diferentes tasas de carga animal en comparación con un sistema de pastoreo rotacional compuesto por potreros más pequeños, mientras que un sistema de pastoreo en masa puede soportar altas densidades.
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La tierra con la promesa de mayores ganancias (es decir, leche, fibra o músculo) influirá en gran medida en las tarifas de alquiler.
Por lo general, la mayoría de los pastos se alquilan por meses por acre o por cabeza. Una alternativa es considerar una cantidad de ganancia en una temporada.
Asignaciones para animales
Dos puntos muy importantes que deben acordarse son el número máximo de animales permitidos en una unidad de terreno y el peso de los animales. Las cargas ganaderas y el peso de los animales tendrán un gran impacto en la vida del pasto y en el suelo que sustenta el pasto (es decir, la salud del suelo).
Si alquila por acre, puede tener un exceso de existencias para reducir el costo por cabeza. Si alquila por cabeza, es posible que desee reducir su tasa de almacenamiento para mejorar la tasa de ganancia. Estas decisiones pueden entrar en conflicto con las expectativas del propietario.
El diablo está en los detalles, y todos los detalles deben ser discutidos y acordados por ambas partes antes de celebrar el contrato de arrendamiento o alquiler.
Los siguientes escenarios ilustran cuestiones a considerar al negociar un arrendamiento de pasto.
Escenario 1
Usted tiene un rebaño de carne de 25 vacas y espera tener 25 pares de vacas y terneros para pastar el 1 de mayo. Se entera de un pasto disponible para arrendar durante el año por $5,000 por 100 acres. Es este un precio justo?
En el pasado, usted pagaba $42 por unidad vaca-ternera al mes o $1.40 por día por el alquiler de pastos. Si podemos esperar cinco meses de crecimiento de pastos adecuado para sustentar las 25 unidades vaca-ternera, eso sería $1,050 por mes en costos de pastos con un total de $5,250 para los cinco meses completos.
Si paga los $5,000, el costo asciende a $33.33 por día o $1.33 por unidad vaca-ternera por día.
Escenario 2
En el segundo caso, tiene 75 novillas Holstein criadas y desea ganar al menos 1.75 libras por cabeza por día antes del parto en el otoño.
Para lograr esta tasa de ganancia, necesitarás dividir el pasto en 30 potreros con cercas eléctricas móviles, que tendrás que proporcionar. También requerirá que muevas cercas y animales a diario.
La alternativa es que el propietario se ofrezca a criar las novillas a su medida por 2.50 dólares por cabeza y día. Sin embargo, no hay garantía de tasa de ganancia.
Preguntas que debe hacer
¿Cuál es el potencial de producción de forraje del pasto?
¿Está compuesto por pastos y hierbas diversos y productivos, o por malezas de pasto azul de Kentucky?
¿Cuál es el estado de fertilidad del suelo y quién será responsable del fertilizante adicional necesario?
¿Cuál es el tipo de suelo? ¿Es arenoso o rocoso con poca capacidad de retención de agua?
¿Cuál es el suministro y la calidad del agua en los pastos y la ubicación de la fuente de agua?
¿Funcionarán diferentes planes de vallado con el agua disponible?
¿Qué pasa si el suministro de agua se agota a finales del verano? ¿Quién es responsable de proporcionar agua?
Qué incluir en los acuerdos
Ya sea un contrato de alquiler o un contrato de arrendamiento real, escríbalo con la guía de un asesor legal. Debe incluir:
Nombres de las personas involucradas.
Descripción jurídica del terreno involucrado.
Duración del acuerdo.
Provisiones de pago.
Todos los demás puntos que se hayan acordado.
Luego deberá firmarse y fecharse.
Revisado en 2023